以案释法一

为认真贯彻落实党的十八届四中全会关于“建立法官、检察官、行政执法人员、律师以案释法制度”的要求，市委宣传部、市委依法治市办、市普法办、市司法局联合开办了《以案释法》栏目，旨在普及法律知识、弘扬法治精神、传播法治文明，分别在保山电视台、保山日报、保山新闻网播出。    

近年来，物业服务逐渐成为百姓生活中的高频词，业主和物业之间费用纠纷、权益纠纷，甚至肢体冲突、暴力事件频发，有关诉讼案大量产生并迅速增长，但对于大多数人来说，对物业服务的内在法律关系及如何处理该领域的纠纷并不清楚，因此业主与物业之间的矛盾冲突有增无减，令广大业主与物业部门都伤透了脑筋。2003年，我国颁布了第一部《物业管理条例》。2007年，国务院对《条例》进行了修订。修改后的《条例》将物业管理企业定义为物业服务企业，进一步明确了业主的主导地位，并对筹集和使用专项的维修基金、在现有建筑物里进行改造、重建这些影响业主利益的重大问题决定规则进行了重新明确。    

案例1 李某是创意英国小区业主。一次乘坐小区电梯时，因电梯故障，导致摔倒跌伤，李某找到物业公司，物业公司认为电梯已经外包给电梯的维修人员了，应该去找维修人员，不应该找物业。再一次，某天早上，李某准备骑电动自行车送孩子上学，结果发现电动自行车不见了，李某认为电动车是在小区内被盗的，小区物业公司应该负有责任，他又去找物业公司，物业公司让他去找保安，说不关他们的事，然而他找到保安，保安又让他去找物业公司。

案例2 张女士是某小区的业主，并在小区里购买了地下停车位，按照小区规定缴纳了车位的管理费用。2014年7月，昆明连日暴雨，导致她的地下停车位被淹了，她的车因此产生了12万元维修费。张女士很着急，跟物业公司协商。物业公司提出，这个损失跟他们没有直接关系。张女士非常生气，向人民法院提起民事诉讼，要求物业公司对她全额赔偿。法官根据《物业管理条例》和《物权法》相关规定，最终认定张女士跟物业公司只是物业服务关系，而非车辆保管关系，虽说物业公司承担了安全、防范的相关基本义务，但张女士是这辆车的车主，对车辆的保管负有主要责任。

通过以上两个案例，我们先了解相关的法律知识。    

● 业主的权利和义务

1、业主的权利    

《物业管理条例》第六条：    

房屋的所有权人为业主。    

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定；接受物业服务企业提供的服务；    

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；    

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；    

(四)参加业主大会会议，行使投票权；    

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；    

(六)监督业主委员会的工作；    

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；    

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；    

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；    

(十)法律、法规规定的其他权利。    

2、业主的义务    

《物业管理条例》第七条：    

业主在物业管理活动中，履行下列义务：    

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；    

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；    

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；    

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；    

(五)按时交纳物业服务费用；    

(六)法律、法规规定的其他义务。    

● 业主委员会和物业公司的关系

《物业管理条例》第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。    

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。